Survivre au prochain krach immobilier

Survivre krach immobilier

Si je devais aller droit au but : vendez votre or physique et votre immobilier, vendez vos euro et réfugiez vous sur le dollar. Cette idée est impopulaire :  97% des investisseurs interrogés par Bloomberg ne pensent pas que le dollar soit une valeur refuge. Pourtant, une conjonction d’événements a créé la tempête parfaite pour un besoin de USD en cash…

Krach immobilier : le seuil critique

Ces dernières années, la FED (Federal Reserve Bank) a augmenté ses taux d’intérêts:

  • Taux d’intérêts 10 ans remontés à 3%
  • Taux d’intérêts 2 ans passés à 2,5%

Beaucoup d’investisseurs pensaient que la remontée des taux d’intérêts allait immédiatement provoquer une crise mondiale, certains pensaient même que la France ferait défaut ! Mais ils ont tort : la remontée des taux n’est qu’une normalisation de ceux-ci après des années de politiques économiques hors du commun.

Les inquiétudes d’un crash sont infondées lorsqu’on analyse ces taux de plus près. En prenant en compte une inflation à environ 2,25% sur deux ans, les taux des Fed funds sont négatifs. Sachez qu’il n’y a jamais eu de crash avec des taux d’intérêts réels négatifs. Et si l’on continue notre leçon d’histoire, il faut savoir que les banques centrales ont toujours induit les récessions avec leurs politiques économiques.

Le seuil critique a toujours été une rémunération nette de 1% au-delà de l’inflation pour les taux à 10 ans. Aujourd’hui nous ne sommes qu’à 0,75%, il faut donc rester vigilants, mais il n’y aucune raison de sonner l’alarme : nous ne sommes que dans une période de normalisation.

Acheter du dollar, pas des euros !

Une montée des taux favorise le dollar et non pas l’euro pour plusieurs raisons. D’abord, les différences structurelles entre la BCE et la FED font que cette dernière a une plus grande marge de manoeuvre pour ses taux. La Fed peut se permettre de monter ses taux, car elle ne se base pas sur une politique de Quantitative Easing (appelée plus communément « la planche à billet »), contrairement à l’Eurozone qui a rendu cette mesure à la base temporaire en un pilier de sa politique économique.

Cette politique de l aplanche à billet devait s’arrêter il y a déjà plusieurs années. Mais sa fin est continuellement repoussée. Certains pays européens ne pourraient pas supporter une augmentation des taux à l’heure actuelle, comme l’Italie et ses banques surendettées par exemple. Cette différence de politique ne va que renforcer le dollar.

Ensuite, la crise des dettes souveraines se rapproche de plus en plus, et une augmentation des taux par la FED l’accélérerait. En effet, près d’une centaine de pays à la devise locale faible ont emprunté en dollar, et n’arriveraient pas à rembourser ces emprunts si l’écart entre le dollar et la devise locale s’agrandissait. Ainsi, les dettes souveraines supposées être des valeurs assez sûres (la plus sûre de toutes étant les Treasury Bills US) verraient les investisseurs partir, et se réfugier vers le dollar.

L’or contre le krach immobilier

Une croyance populaire est que l’or est le meilleur investissement en période à risque de récession. Historiquement, ce fut vrai notamment durant la Grande Dépression de 1929. Toutefois, la fin de la convertibilité or / dollar a réduit cet intérêt.

En 1929 l’or avait pris de la valeur car il était convertible en dollar et le dollar avait augmenté. Mais cette conversion n’est plus possible depuis 1971. Aujourd’hui, l’or et le dollar ont une corrélation négative, donc comme le dollar va augmenter, il faut vendre son or (qui risquerait de perdre jusqu’à 50% de sa valeur !).

L’immobilier est-il un meilleur investissement ?

Il est vrai que l’immobilier (hormis quelques épisodes de krach immobilier) ne fait qu’augmenter sur le long terme, surtout dans des villes à flux tendus telle que Paris. Néanmoins ce qui est en danger ici n’est pas la valeur des propriétés, mais la rentabilité des loyers. C’est différent !

Comme la BCE ne peut augmenter les taux, les États vont bien devoir trouver une source de revenus quelque part. L’Espagne par exemple semble bientôt ne plus être en mesure de financer ses retraites. Une source de revenue facile à taxer (pour des raisons politiques comme économiques) est le loyer perçu par les bailleurs. Une forte augmentation de la taxe sur ces loyers est donc à prévoir. Ce processus à déjà commencé en France ces dernières années. Cela pourrait faire mettre la clé sous la porte pour certains bailleurs : ils devraient mieux vendre leurs propriétés avant ces changements et investir dans le dollar cash.

Amicalement,
L’investisseur Malin

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